Häufig gestellte Fragen - FAQs

Die nachfolgenden Fragen und Antworten erläutern die rechtlichen Rahmenbedingungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und geben Antworten auf häufige Fragen zum Projekt.

Herrenberg SÜD

Im Bereich Herrenberg-Süd soll ein neuer Stadtteil geschaffen werden. Hier sollen vor allem Flächen für verschiedene Wohnformen sowie Gemeinbedarfs-, Grün- und Erholungsflächen und Bereiche für Gewerbe und Dienstleistungen entstehen. Besonders zu berücksichtigen sind die Entwicklungsziele aus der Grundstücks- und Wohnungsbaupolitischen Strategie, hieraus wird der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum sowie der entsprechende Infrastrukturbedarf für Herrenberg ermittelt.

Um diese Ziele zu erreichen wird zurzeit die Entwicklungsmöglichkeit des Gebietes durch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme geprüft.

SEM / VU

Eine „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" (SEM) gibt der Stadt die Möglichkeit, große städtebauliche Projekte zu entwickeln. Das kann z.B. ein neuer Stadtteil sein. Ziel ist es, ein Entwicklungsgebiet mit der benötigten Infrastruktur zügig umzusetzen. Dazu gehören auch Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Erholungs- und Grünflächen. Die „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" ist insbesondere ein Kooperationsmodell zwischen der Stadt und privaten Eigentümern und Investoren. Sie bietet den Eigentümern umfassende Mitwirkungsmöglichkeiten und -rechte. Sie biete anderseits der Stadt als mögliches letztes Mittel die Option, erforderliche Grundstücke gegen Entschädigung des gutachterlich bestimmten Wertes zu Gunsten der Gesamtmaßnahme zu enteignen.

Wichtiger Bestandteil dieses Verfahrens ist der Erwerb aller für die Entwicklung des Gebietes notwendigen Grundstücke durch die Stadt. Es handelt sich bei der SEM im Prinzip um ein gesetzlich geregeltes Ankaufsverfahren. Maßgeblich für den Ankaufspreis der Grundstücke ist der sogenannte entwicklungsunbeeinflusste Anfangswert. Dieser ist gutachterlich neutral zu ermitteln.
 
Das Verfahren endet nicht wie bei den reinen Umlegungsverfahren mit der Bereitstellung von erschlossenen Bauflächen. Es schließt auch die Sicherstellung einer der Zielsetzung entsprechenden Bebauung und Nutzung durch entsprechende vertragliche Regelungen beim Verkauf der Grundstücke mit ein. Hier stehen die städtebaulichen und baulandpolitischen Ziele und der Bedarf der Allgemeinheit im Vordergrund. Wird nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme ein Überschuss erzielt wird dieser an die Alteigentümer ausgeschüttet.
Bestehen mehr Kosten als Einnahmen übernimmt diese die Stadt.
 
Ob die Voraussetzungen für die Umsetzung eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gegeben sind wird durch eine Vorbereitende Untersuchung überprüft.
Bevor eine SEM beschlossen werden kann, müssen vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden. Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gegeben sind.
 
Dabei soll insbesondere auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderen Nutzungsberechtigten im Untersuchungsbereich ermittelt und gefördert werden. Das Gebiet, in welchem die vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise „Untersuchungsgebiet" genannt. Dieser ist in der Regel größer gefasst als das Gebiet, das tatsächlich entwickelt wird. Erst nach Abschluss der Voruntersuchungen kann die Stadt Herrenberg ein Gebiet durch Beschluss förmlich als Städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen.

Planung / Mobilität

Im aktuellen Rahmenplan umfasst die Fläche für Zwerchweg ca. 8,5 ha und Kreuzen ca. 7,0 ha Bruttobauland, d. h. die Gesamtheit aller Baugrundstücke mit den dazugehörenden Grün-, Verkehrs- und Wasserflächen. Im jetzigen Stadium der Planung können allerdings keine Aussagen zum Nettobauland gemacht werden, d. h. zur Gesamtheit aller Baugrundstücke minus der Grünbereiche und Erschließungsflächen.

Im Rahmen der Weiterentwicklung des Rahmenplans wird ein städtebaulicher Vorentwurf erstellt. Im städtebaulichen Entwurf wird die endgültige Erschließungslösung erarbeitet. Das städtebauliche Konzept wird Aussagen zur tatsächlich bebaubaren Fläche enthalten.
Der Biotopverbund läuft von Süd-Osten nach Nord-Westen quer durch den geplanten Bereich der Neubebauung sowie durch die westlich angrenzende bestehende Bebauung. Der entsprechende naturschutzrechtliche Ausgleich wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens über die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung /Umweltbericht ermittelt und berücksichtigt.
Die zum jetzigen Zeitpunkt vorgesehene Führung der Verkehrsflächen liegt außerhalb der Grünzäsur.

Link Abbildung Regionalplan

Beteiligung / Mitwirkung

Der vorliegende Arbeitsstand wurde bis jetzt in einem gemeinsamen Beteiligungsprozess mit verschiedenen Gruppen erarbeitet. Am 24. Februar 2016 fand ein Jugendforum statt, dessen Teilergebnisse an die Architekten weitergegeben wurden. Am 10. Juni 2016 folgte eine Informationsveranstaltung für die Anlieger des Alzentals, bei der der Planungsstand vorgestellt wurde.

Am 15. Juni 2016 und am 22. Juli 2016 wurde eine zweiteilige Planungswerkstatt mit Auftaktveranstaltung und Ideenwerkstatt  durchgeführt, in denen der Charakter des Baugebiets  (Erschließung, Bebauung  und Nutzung, Grün- und Freiflächen) diskutiert wurde.
Auf dem Bürgerforum am 27. Oktober 2016 stellten die Architekten den Entwurf für einen überarbeiteten Rahmenplan Herrenberg SÜD durch die Architekten vor. Das letzte Bürgerforum fand am 1. Juni 2017 statt. Im weiteren Verlauf des Verfahrens sind zusätzliche Veranstaltungen mit Bürgerbeteiligung geplant.

Die Termine dazu werden rechtzeitig auf der städtischen Website bekanntgegeben.
Die Entwicklung des Baugebiets Herrenberg SÜD entspricht den Vorgaben des Leitbilds Herrenberg 2020. Unter Ziffer 4.5. ‚Maßvolle Siedlungserweiterung – Bündelung der Flächeninanspruchnahme‘ formuliert das Leitbild eine schrittweise und dem Bedarf angemessene Siedlungserweiterung im Bereich Herrenberg SÜD.

Im Handlungsfeld 5.1. ‚Wohnen und Wohnumfeld‘ ist das Fokussieren der Wohnbauentwicklung – auch in Form von Mehrfamilienhäusern und verdichteten Einfamilienhäusern – auf die Siedlungsbereiche mit Anschluss an den schienengebundenen Nahverkehrs als Handlungsziel definiert.

Die Entwicklung eines Gewerbegebiets im Bereich ‚Hinter dem Armenhaus‘ entspricht außerdem dem ‚Handlungsziel Z 2 ‚Aktive Gewerbeflächenansiedlung im Kontext leistungsfähiger Verkehrsinfrastrukturen‘.

Ziel ist die Schaffung eines attraktiven Wohngebiets mit möglichst geringem Verkehrsaufkommen.

Außerdem wurde im Rahmen der Grundstücks- und Wohnungsbaupolitischen Strategie aus dem Jahr 2017 ein 12 Punkte Programm für Herrenberg erarbeitet, mit Hilfe dessen der Weg zu einem vielfältigen und sozialgerechten Wohnungsraumangebot für alle beschritten werden soll.
Wenn Sie schon zu diesem frühen Zeitpunkt Interesse an der Mitwirkung bei der Entwicklung des Gebietes haben, können Sie uns dies jederzeit mitteilen. Wir haben eine Vormerkliste für Interessenten angelegt. Darin nehmen wir Sie gerne auf, wenn Sie uns per E-Mail Ihren Namen, Adresse, E-Mail-Adresse und Telefonnummer mitteilen.

Bitte wenden Sie sich dazu an:
Stabsstelle Herrenberg-Süd
E-Mail: sued@herrenberg.de

Grundstückseigentümer

Der Anfangswert ist eine wichtige Größe zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, aus der die ursäch­lichen Lasten der Entwicklungsmaßnahme finanziert werden müssen. Je wahrscheinlicher eine Baulandausweisung mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten wird, desto stärker ist in der Regel die Wertentwicklung von Grundstücken berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden. Sehr hohe Grundstückspreise, über dem ortüblichen Marktwert sind mit ein Grund dafür, dass Wohnraum sehr teuer ist.

Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber festgelegt, dass die Gemeinde in einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die benötigten Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (sogenannter Anfangswert) erwerben soll.  Am Ende der der Entwicklungsmaßnahme werden diese dann zum marktüblichen Baulandpreis (auch „Endwert“ genannt) wiederverkauft.
Der Anfangswert wird auf Basis eines durch den Gutachter zu ermittelnden Qualitätsstichtags ermittelt. Für Herrenberg SÜD wurde ein unabhängiger, vereidigter Gutachter bestimmt, der den Anfangswert ermittelt hat. Das Ergebnis der gutachterlichen Bewertung wurde am 15.05.2019 in der zweiten Eigentümerinformationsveranstaltung vorgestellt.

Das Datum des Qualitätsstichtags hängt dabei davon ab, wann zum ersten Mal öffentlich über die Möglichkeit der Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme berichtet/kommuniziert wurde. Wichtig ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert eines Grundstücks selbstverständlich in die Ermittlung des Anfangswerts mit einfließt. Ein Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme besteht nicht.
Nicht zwingend, da verschiedene Rahmenbedingungen maßgeblich sind, um den Anfangswert eines Grund­stücks zu bestimmen. Beispielsweise spielt die zum Qualitätsstichtag vorliegende planungsrechtliche Situation eine entsprechende Rolle bei der Bewertung (liegt Flurstück innerhalb eines FNP, welche Nutzung ist dort planungsrechtlich vorgesehen, usw.). Bei baureifem Land wird der Anfangswert höher liegen als bei Agrarflächen.

Die Anfangswerte richten sich also nach der planungsrechtlichen Qualität der Grundstücke zu einem definierten Stichtag. Als Stichtag für den beginnenden Entwicklungseinfluss, also als Qualitätsstichtag, wurde für Herrenberg SÜD der 27.10.2018 gewählt.
Der Anfangswert wird gutachterlich ermittelt. Zur Ermittlung gibt es bestimmte gesetzlich anerkannte Methoden, die gerichtlich überprüfbar sind.
Wenn Sie als Eigentümerin oder Eigentümer an einen Dritten verkaufen wollen, hat die Stadt Herrenberg das Recht, in den Kaufvertrag einzusteigen und das Grundstück zu Gunsten der Maßnahme anstatt des vorgesehenen Erwerbers zu kaufen. Maßgeblich für die Preisbildung ist auch beim Vorkaufsrecht der Anfangswert des betreffenden Grundstücks. Wenn der Dritte selbst Interesse hat bei der SEM mitzuwirken und sich den Entwicklungszielen der Stadt zustimmt, kann die Stadt Herrenberg ggf. darauf verzichten, das Vorkaufs­recht auszuüben. In diesem Fall wird eine vertragliche Vereinbarung erforderlich, dass die Käuferin oder der Käufer die entsprechenden Anforderungen zur Entwicklung der Maßnahme akzeptiert.
Während der VU ist die Stadt angehalten, das Grundstück nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) zu kaufen. Ist der Satzungsbeschluss zur SEM gefasst, darf die Stadt nur noch zum Anfangs­wert erwerben. Erwirbt ein Dritter das Grundstück zu einem höheren Wert und verzichtet die Stadt auf die Ausübung Ihres Vorkaufrechts, muss der Dritte mit einem Verlust rechnen, da er im Rahmen der SEM verpflichtet ist, die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert (Ablösebetrag) zu entrichten, wenn er das Grundstück selbst entwickeln möchte. Ein Verlust entsteht auch dann, wenn er es später wieder zum Anfangswert verkauft.
Die Stadt kauft ein Grundstück zum Anfangswert, unabhängig davon, in welchem
Rechtsverfahren dies stattfindet. D.h. der Eigentümer erhält immer denselben Wert.
Die Gebietsentwicklung ist kein offener Prozess, bei dem Einzelprojekte ohne festen Zeithorizont aneinandergereiht werden. Stattdessen wird das Gebiet anhand eines ganzheitlichen Quartierkonzepts insgesamt entwickelt. Einheitlich bedeutet, dass das Gebiet „aus einem Guss“ geplant, koordiniert und umgesetzt wird. Dies ist notwendig um bei einer so großen Maßnahme eine geordnete Städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.
Einheitlichkeit bezieht sich nicht auf die Gestaltung der Gebäude oder Fassaden. Es geht um die Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung. Passen die Nutzungen zusammen? Wie greifen Erschließung und Mobilität mit Nutzungen und Wohnen zusammen? Macht die Radwegeführung Sinn? Die Eigentümerinnen, Eigentümer, Bürgerinnen und Bürger können Ihre Anregungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens einbringen.
In den Gebieten der SEM werden öffentliche Einrichtungen aus der Wertschöpfung finanziert: Durch die SEM ergibt sich eine Wertsteigerung der Grundstücke im Entwicklungsbereich (Bodenwertsteigerung, bildet sich aus Endwert minus Anfangswert).

Aus dieser Wertsteigerung wird die künftige Infrastruktur bezahlt. Das sind beispielsweise Straßenanlagen, Kindertagesstätten, Schulen, öffentliche Parks oder Spielplätze. Dies entspricht im Wesentlichen auch der Handhabung der Stadt in anderen Gebieten, in welchen diese Kosten im Rahmen städtebaulicher Verträge von den Eigentümerinnen und Eigentümern zu tragen sind. In der SEM gilt allerdings für den Fall, dass nach Abschluss des Verfahrens ein Überschuss übrigbleibt, dass dieser an die ursprünglichen Grundstückseigentümerinnern und -eigentümer ausgezahlt wird.

Gehen die Ausgaben für öffentliche Einrichtungen über den Wertsteigerungsbetrag der SEM hinaus, muss die Stadt die Mehraufwände tragen. Die Alteigentümer*innen werden dabei nicht belangt.
Sie sind verpflichtet, hinsichtlich Ihrer Grundstücksbelange Auskunft zu erteilen. Im Rahmen der VU ist eine abschließende Meinungsäußerung möglich aber nicht gesetzlich gefordert. Auch die Aussage, dass Sie noch nicht wissen, ob Sie verkaufen oder selbst Wohnraum schaffen wollen, erfüllt die Auskunftspflicht. Es wird nicht erwartet, dass Sie sich beim Erstgespräch bereits entscheiden oder einen Vertrag unter­schreiben.
Zunächst wird versucht, alle einer Eigentümergemeinschaft zugehörigen Eigentümerinnen und Eigentümern gemeinsam einzu­laden. Sind die Mitglieder der uneinig oder möchten einzeln beraten werden, ist dies ebenfalls möglich. In diesem Fall wird keine Ansprechpartnerin oder Ansprechpartner benannt. Kann eine Ansprechpartnerin oder ein Ansprechpartner benannt werden, hilft es der Stadt und den weiteren Beteiligten, Einzelfragen zu Terminabstimmungen oder ähnlichem schneller zu klären.
Ja, aber erst wenn die Maßnahme konkretisiert wird. D.h. während der nächsten 2-3 Jahre ist eine Bewirt­schaftung/Nutzung uneingeschränkt möglich und eine Kündigung der Pacht daher noch nicht unbedingt erforderlich. Die Pächterinnen und Pächter sollten aber am besten schon jetzt darüber informiert werden. Manche Pachtverträge haben auch lange Laufzeiten, dies muss bei den Kündigungsfristen berücksichtigt werden.
Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen werden Einzelgespräche mit den Eigentümerninnen und Eigentümerrn geführt und die jeweilige Interessenlage geklärt. Hier besteht lediglich eine Auskunftspflicht zu den Grund­stücks- und Eigentumsverhältnissen sowie evtl. Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen. Darüber hinaus werden die grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft und die Vorstellungen hinsichtlich der Art der Mitwirkung erfragt.
Im Rahmen der Gebietsentwicklung sind verschiedene Formen der Mitwirkung möglich. Über diese kann ebenfalls in den Einzelgesprächen näher informiert werden.

In erster Linie kann das Grundstück an die Stadt Herrenberg als Verfahrensträgerin zum so genannten Anfangswert zu Gunsten der Maßnahme verkauft werden. Bei eigenem Bauinteresse kommt eine Abwendungsvereinbarung in Betracht, sofern sich das jeweilige Grundstück hinsichtlich Zuschnitt, Lage und planungsrechtlicher Festsetzungen zu einer Bebauung entsprechend der Zielsetzung der Entwicklungs­maßnahme eignet und die Eigentümerin oder der Eigentümer sich verpflichtet, sein Grundstück entsprechend der städte­baulichen Rahmenbedingungen und Zielsetzung der Gesamtmaßnahme innerhalb einer definierten Frist zu bebauen bzw. zu nutzen. Zu diesem Zweck können sich auch mehrere Eigentümerinnen oder Eigentümer zu einer Baugemeinschaft zusammenschließen.

Jetzige Eigentümerinnen und Eigentümer die ein Grundstück im Verfahrensgebiet an die Stadt Herrenberg verkaufen, können ein Baugrundstück im Rahmen der Reprivatisierung der neu geordneten und erschlossenen Grundstücke erwerben, wenn sie sich verpflichten, dieses innerhalb einer definierten Frist entsprechend den Zielen der Maßnahme zu bebauen und zu nutzen. Die Erwerbsinteressen der ursprünglichen Eigen­tümerinnen und Eigentümer sind bei der Reprivatisierung vorrangig zu berücksichtigen.

Schließlich ist auch der Abschluss einer Reinvestitionsvereinbarung möglich, wenn ursprüngliche Eigentümerinnen oder Eigentümer Interesse an einer Wohnung zur Eigennutzung oder Geldanlage und Vermietung haben.