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Grundstückswerte stehen fest


Mit der Entwicklung des Gebietes Herrenberg Süd verfolgt die Stadt Herrenberg das Ziel, ein neues Stadtquartier im Süden Herrenbergs zu entwickeln. Bei der Bebauung und Nutzung der Grundstücke geht die Stadt neue Wege: Das Gemeinwohl soll dabei im Vordergrund stehen und die Stadt hat dazu beschlossen, vorbereitende Untersuchungen zur Einleitung und Durchführung einer so genannten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) durchzuführen. Inzwischen stehen die Werte für die unterschiedlichen Flächen fest und wurden mit den Eigentümern besprochen. 
 
„Zwischenzeitlich wurden Gutachter für die Ermittlung von Grundstückswerten damit beauftragt, die für den Ankauf maßgeblichen Grundstückswerte zu ermitteln“, berichtet Rainer Stingel, städtischer Sonderbeauftrager für Herrenberg Süd. Zur Ermittlung dieser Werte hat die Stadt Herrenberg die öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter der  Dr. Koch, Immobilienbewertung GmbH aus Esslingen beauftragt. Eine besondere Bedeutung kommt dabei dem so genannten „Anfangswert“ der Grundstücke zu: Es ist dies der Wert, welchen die Grundstücke haben, bevor die konkrete Absicht einer Gebietsentwicklung bekannt wurde. Dabei ist wichtig, welchen Entwicklungszustand die Grundstücke zu diesem Zeitpunkt haben: rein landwirtschaftliche Flächen haben den niedrigsten Wert; Grundstücke, die eine Bauerwartung haben, für welche jedoch noch keine konkreten Maßnahmen zur Baulandentwicklung unternommen wurden (so genanntes „Bauerwartungsland“), haben bereits einen erhöhten Wert und den höchsten Wert erreichen Grundstücke die bebaubar und erschlossen sind. 
 
Für das Gebiet Herrenberg Süd wurden von den Gutachtern Werte zwischen drei Euro pro Quadratmeter für landwirtschaftliche Flächen, 30 Euro pro Quadratmeter für Bauerwartungsland Gemeinbedarf, 40 Euro pro Quadaratmeter für Bauerwartungsland Gewerbe und 80 Euro pro Quardratmeter für Bauerwartungsland Wohnen ermittelt. „Dies sind die Werte, zu welchen die Stadt den Grunderwerb durchführen kann“, erklärt Stingel. Denn die Bebauung und Nutzung der neu erschlossenen Grundstücke soll nicht mehr allein der privaten Initiative und den Mechanismen des Marktes überlassen werden, sondern gemeinwohlorietiert gesteuert werden.
 
Über das Ergebnis der Wertermittlung wurden die Eigentümer in einer Informationsveranstaltung am 15. Mai 2019 informiert. Dabei zeigten sich die anwesenden Eigentümern zunächst ernüchtert und auch enttäuscht hinsichtlich der Werte. Manch einer hatte deutlich höhere Werte erwartet.  Baubürgermeister Tobias Meigel erläuterte daraufhin nochmals das geplante Vorgehen und die Hintergründe: „Um die Gemeinwohlorientierung zu erreichen, ist es notwendig, dass die Stadt über die entstehenden Bauflächen verfügt und Eigentum an diesen Flächen erwirbt“. Diesem Vorgehen hatte der Gemeinderat Anfang des Jahres zugestimmt, als für die Entwicklung von Herrenberg Süd ein Ankaufsverfahren beschlossen wurde. Dies bedeutet, dass die Stadt alle für die Entwicklung notwendigen Grundstücke aufkauft und nicht - wie sonst in Umlegungsgebieten üblich - den bisherigen Eigentümern wieder Bauflächen zuteilt, welche diese dann entsprechend ihrer Vorstellungen nutzen können.
 
Wichtig bei einer SEM ist, dass alle Kosten der Gebietsentwicklung vollständig aus der mit der Gebietsentwicklung verbundenen Wertsteigerung der Grundstücke finanziert werden müssen. Dies bedeutet, dass die Stadt neben den Kaufpreisen für die Grundstücke am Anfang des Verfahrens auch sämtliche Kosten der Gebietsentwicklung und –realisierung wie zum Beispiel Planungskosten, Erschließungskosten, Kosten der sozialen Infrastruktur, Finanzierungskosten oder Vermarktungskosten, die während des Verfahrens anfallen, zu tragen hat. Diese gesamten Aufwendungen müssen dann aus den Verkaufserlösen der Baugrundstücke refinanziert werden. Das Risiko eventuell übersteigender Kosten trägt dabei die Stadt. Verbleibt nach Abrechnung aller Maßnahmen ein Überschuss, wird dieser an die früheren Eigentümer ausbezahlt.   
 
Nächster Schritt wird sein, zur Klärung individueller Fragen und der Mitwirkungsbereitschaft Einzelgespräche mit allen betroffenen Grundstückseigentümern zur führen. „Damit starten wir im Juni 2019“, blickt Stingel voraus.  
 
Parallel zu den Eigentümergesprächen laufen weitere vorbereitende Maßnahmen wie etwa die Vermessungsaufnahme, naturschutzfachliche Untersuchungen, Weiterführung der städtebaulichen Planung und der Erschließungsplanung, Kostenermittlungen und Vieles mehr. Voraussichtlich Ende 2020 kann nach Vorliegen der Untersuchungsergebnisse vom Gemeinderat abschließend entschieden werden, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt wird.
 
 
Hintergrund-Informationen
 
Mit der Entwicklung des Gebietes Herrenberg Süd verfolgt die Stadt Herrenberg das Ziel, ein neues Stadtquartier im Süden Herrenbergs zu entwickeln. Insbesondere Flächen für den Wohnungsbau, aber auch für Gewerbe, Handel und Dienstleistungen und öffentliche Infrastruktur sollen geschaffen werden. Dem regionalplanerischen Schwerpunkt für den Wohnungsbau mit Erweiterungsflächen für Gemeinbedarf im Bereich „Längenholz“ sowie Flächen für Handel, Dienstleistung und Gewerbe im Bereich „Hinter dem Armenhaus“ kommt eine große Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung Herrenbergs zu. Mit einer Gesamtfläche von rund 45 Hektar bietet dieser Bereich die Chance, einen deutlich spürbaren Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfs und des Gewerbeflächenbedarfs zu leisten. Hier kann ein ganz neuer und zukunftsfähiger Stadtteil mit unterschiedlichen Funktionen vom Wohnen über Gewerbe sowie öffentlichen und privaten Dienstleistung bis zu Erholungs- und ökologischen Ausgleichsflächen entstehen.
 
Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum abzuhelfen, die Wirtschaftskraft zu stärken und das Arbeitsplatzangebot am Ort zu vergrößern sowie ein qualitätsvolles, zeit- und bedarfsgerechtes und sozial ausgewogenes Angebot an unterschiedlichen Wohn- und Nutzungsformen für unterschiedliche Zielgruppen zu gewährleisten, muss die Stadt Herrenberg eine aktivere Rolle auch bei Anstoß und Realisierung der Neubauprojekte einnehmen.
 
Die Stadtverwaltung wurde vom Gemeinderat im Januar 2019 beauftragt, vorbereitende Untersuchungen (VU) für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Bereich Herrenberg Süd einzuleiten. Bei der SEM handelt es sich um ein gesetzlich geregeltes Ankaufsverfahren, bei welchem die Grundstücke von der Stadt aufgekauft werden, diese im Eigentum der Stadt entwickelt und erschlossen werden und anschließend als fertig erschlossenes Bauland an Bauwillige zur Bebauung in zeitlich definiertem Rahmen vergeben werden. Die VU dient dazu, die Voraussetzungen für die Durchführung einer SEM zu klären. Dies bedeutet zum Beispiel zu untersuchen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, wie groß die Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer ist und ob die Finanzierung der Maßnahme gewährleistet werden kann.
 
Die Eigentümer der Grundstücke im Bereich „Herrenberg Süd“ wurden in einer ersten Informationsveranstaltung Anfang November 2018 über diese Zielsetzungen und die geplante Vorgehensweise informiert.